Nhằm đảm bảo quyền lợi cho cả bên mua và bên bán, đồng thời nhằm hạn chế việc giá nhà ở Mỹ bị đẩy lên cao không kiểm soát, luật nhà đất ở Mỹ quy định mọi căn nhà trước khi được bán ra phải được kiểm định nghiêm ngặt về chất lượng.
Anh Hải Nguyễn – chuyên viên tư vấn nhà đất tại Mỹ đồng thời cũng là cố vấn chuyên mục bất động sản của SelectViet cho biết: khi đã đi xem nhà và chọn được một căn ưng ý, lúc này quý vị sẽ tiến hành thương lượng giá cả với người bán. Giá này có thể bằng hoặc thấp hơn so với giá được niêm yết trước đó tùy vào khả năng thương lượng của quý vị. Thương lượng xong, quý vị sẽ gửi một khoản tiền đặt cọc (trung bình 1 – 5% tùy khu vực) vào một tài khoản ký quỹ (escrow acout) do bên thứ ba chịu mọi trách nhiệm về vấn đề về thủ tục pháp lý, sang tên, nhận chuyển tiền khi mua nhà gọi là Title Company phụ trách. Đặt cọc xong, trước khi hoàn thành thủ tục nhận nhà thì quý vị sẽ có một khoảng thời gian chờ để thẩm định căn nhà quý vị đã chọn.
Vì sao phải thẩm định nhà
Ở Mỹ, nhà ở thuộc về quyền sở hữu của riêng quý vị, không ai được phép vào nhà kể cả đó là cảnh sát. Thậm chí sau khi mua nhà nếu phát hiện vàng hoặc một khoáng sản quý nào đó thuộc phần đất mà quý vị đang sở hữu, tất cả chúng cũng thuộc về quý vị. Như vậy cũng dễ hiểu vì sao thủ tục mua nhà ở xứ cờ hoa lại chặt chẽ và nhiều công đoạn đến vậy.
“Khác với giao dịch mua bán nhà cửa ở Việt Nam, sau khi thỏa thuận giữa người mua và người bán đã thành công, hai bên chỉ cần tìm đến một văn phòng công chứng để tiến hành thủ tục chuyển đổi quyền sở hữu là được. Tuy nhiên ở Mỹ quá trình này lại không đơn giản như vậy, quý vị sẽ không được phép mua căn nhà đó khi căn nhà chưa được thẩm định. Quá trình này sẽ được một bên thứ ba là một công ty được cấp phép về thẩm định nhà phụ trách.” – Anh Hải chia sẻ.
Không chỉ thẩm định về phần cứng, cả lịch sử sửa chữa, mọi vấn đề pháp lý của ngôi nhà: ví dụ nhà đã trải qua bao nhiêu đời chủ, họ là ai, lý lịch cụ thể thế nào, người bán hiện tại có quyền sở hữu hợp pháp ngôi nhà không, nhà có đang nợ thuế/phí gì hay không… mọi thông tin này sẽ được Title company điều tra kỹ lưỡng và gửi một báo cáo chi tiết đến quý vị.
“Từ những thông tin trên, quý vị sẽ có cơ sở để thương lượng với người bán về giá cả căn nhà xem đã hợp lý chưa, cần điều chỉnh gì không. Quá trình thẩm định này được luật nhà đất Mỹ quy định cụ thể, thứ nhất là để đảm bảo quyền lợi cho cả bên mua và bên bán, thứ hai là nhằm kiểm soát giá nhà đất không bị đẩy lên quá cao.” – anh Hải nói thêm.
Thẩm định nhà bao gồm những gì?
Việc thẩm định chất lượng nhà sẽ do một bên thứ ba đứng ra đảm trách. Nếu nhà quý vị chọn là nhà đã qua sử dụng, ngoài việc kiểm tra tường/trần có bị mối mọt hư hỏng không, sàn nhà, cửa nẻo trong nhà đang như thế nào thì những phần như hệ thống ống nước, hệ thống điện, lò sưởi… cũng được kiểm tra kỹ lưỡng. Những gì quý vị cần làm lúc này là chờ đợi một bản báo cáo chi tiết từ chuyên gia. Giả sử bất kỳ một bộ phận nào đang có vấn đề, báo cáo này cũng được xem là một dẫn chứng thuyết phục để thương lượng lại giá cả với người bán. Chi phí thẩm định này tất nhiên sẽ do người mua chi trả, phí cao hay thấp còn tùy thuộc vào tình trạng từng ngôi nhà.
Vậy nếu nhà quý vị chọn là nhà mới 100% mua từ chủ đầu tư thì có cần thẩm định không?
Tất nhiên là có. Việc thẩm định lúc này sẽ tập trung vào các vấn đề như kích thước, mẫu thiết kế, vật liệu làm nhà có đúng như trong cam kết của chủ đầu tư không… tất cả đều được thực hiện nhằm đảm bảo căn nhà quý vị sắp mua có giá trị đúng với số tiền quý vị đã bỏ ra. Anh Hải phân tích, vì là nhà mới nên có một lợi thế là việc thẩm định sẽ diễn ra nhanh hơn. Ngoài ra, nhà mới cũng có thời hạn được bảo hành lên đến mười năm, nếu có bất kỳ một vấn đề nào xảy ra với ngôi nhà quý vị sẽ được sửa chữa hoàn toàn miễn phí.
Về phần thẩm định các giấy tờ pháp lý của ngôi nhà, anh Hải gợi ý rằng, trong trường hợp cần thiết quý vị có thể tìm một luật sư có chuyên môn về Luật Tài Sản và địa ốc thay quý vị xem xét kỹ để truy ra những vấn đề nghiêm trọng nếu có. Bởi nếu có một vấn đề không minh bạch không được phát hiện sớm sẽ dẫn đến rất nhiều rắc rối về sau.
Tóm lại, việc thẩm định nhà là yêu cầu bắt buộc. Phần này không quá phức tạp vì đã có công ty chuyên trách đảm nhận, quý vị chỉ cần thanh toán phí và chờ đợi là xong. Tuy nhiên trước khi tiến đến quy trình chuyển tiền mua nhà và chuyển đổi giấy tờ nhà anh Hải Nguyễn có một vài lưu ý như sau:
Những khoản tiền quý vị phải đóng đầu tiên sẽ là tiền down payment – khoản tiền trả trước để mua nhà trung bình khoảng 20% giá trị căn nhà, 80% còn lại sẽ được mượn ở Loan. Trường hợp quý vị không đóng đủ 20% này, anh Hải cho biết quý vị sẽ phải đóng một khoản phí gọi là Monrtgage Insurance, đây là một loại bảo hiểm thế chấp tư nhân” – một cách bảo đảm quyền lợi cho các ngân hàng trong trường hợp người mua nhà không đủ khả năng chi trả số tiền đã mượn.
Như vậy có thể thấy, ngoài tiền down payment, quý vị sẽ phải trả một số loại phí nhất định trong suốt quá trình mua nhà như phí thuê công ty thẩm định nhà, phí closing costs bao gồm: phí thẩm định giá nhà, phí luật sư (kiểm tra hồ sơ chứng từ), phí mở tài khoản đảm bảo (escrow account), phí chuyển giấy tờ, bảo hiểm quyền sở hữu nhà (owner’s title insurance),… trung bình khoảng từ 2 – 5% giá trị ngôi nhà.
Đó là chưa kể đến các khoản phí như thuế nhà, bảo hiểm nhà cần phải đóng, tiền mua nội thất mới và giả sử số tiền được Loan duyệt cho vay đôi khi thấp hơn với giá nhà đã được thỏa thuận một chút ít. Do vậy anh Hải khuyên rằng, khi mua nhà quý vị cần phải tính toán đến một số khoản tiền phát sinh này để có sự cân đối hợp lý.
Mời quý vị đọc loạt bài về mua nhà tại Mỹ do phóng viên SelectViet thực hiện dưới sự cố vấn của Mr Hải Nguyễn – chuyên gia tư vấn bất động sản tại Mỹ:
Về Mr Hải Nguyễn mời xem chi tiết tại: https://nhadepdallas.com/