Mua nhà ở Mỹ không khó vì chính phủ có nhiều chính sách hỗ trợ tài chính dành cho công dân Hoa Kỳ. Dù vậy, việc mua nhà ở đây lại không đơn giản vì có rất nhiều thủ tục phức tạp, nếu không có một kế hoạch tỉ mỉ thì rất dễ thất bại. Dưới đây là một số chia sẻ thực tế của anh Nguyên Phạm về những điều cần chuẩn bị để có thể mua được một căn nhà ở xứ cờ hoa.
Anh Nguyên Phạm (hiện đang sinh sống ở Texas) chia sẻ với SelectViet anh vừa mua được căn nhà đầu tiên sau hơn 4 năm định cư ở Mỹ. Từ kinh nghiệm của mình anh Nguyên cho biết, để mua được nhà anh đã phải lên kế hoạch và chuẩn bị từ trước hai năm, và dưới đây là những điều rất quan trọng mà ai muốn mua nhà cũng cần chuẩn bị thật chu đáo.
1. Điểm credit
Mua nhà phải có tiền đó là điều hiển nhiên, nhưng anh Nguyên cho biết điều cần lưu ý trước tiên chưa phải là tiền mà là điểm credit (tức điểm tín dụng), là con số từ 300 – 850 đánh giá khả năng trả nợ tín dụng của một người, điểm càng cao thì uy tín càng lớn. Anh Nguyên giải thích, để mua nhà ở Mỹ chỉ cần có một khoản tiền đủ chi trả từ 5%-20% giá trị ngôi nhà, 80% còn lại có thể được đi vay và trả góp đến 30 năm. Mà muốn các công ty tài chính cho vay nợ mua nhà (ở Mỹ thường gọi là Loan), điểm credit tốt là yếu tố quan trọng đầu tiên.
“Mình có tiền trong tài khoản nhiều hơn nhưng điểm credit mình không tốt thì không một Loan nào duyệt hồ sơ cho mình vay tiền dù đó là một con số rất nhỏ. Ngược lại, tiền mình có rất khiêm tốn nhưng điểm credit mình cao thì hồ sơ sẽ được đánh giá rất cao, việc mua nhà sẽ rất dễ. Số điểm này không thể xây dựng ngày một ngày hai mà nó phải là cả một quá trình. Như trường hợp của tôi, vì đã xác định mua nhà nên hai năm trở lại đây tôi đã tìm cách làm cho điểm credit của mình thật đẹp” – anh Nguyên nói.
Chia sẻ thêm về cách xây dựng credit anh Nguyên cho biết, suốt hai năm, dù luôn có tiền tiết kiệm nhưng anh vẫn dùng thẻ tín dụng cho việc chi tiêu hằng ngày. Ví dụ, hạn mức của thẻ cho phép được dùng tối đa 13000USD thì anh chỉ sử dụng trong phạm vi 30% số đó (tối đa khoảng 4000USD), không nhiều hơn và cũng không ít hơn. Cứ đến thời hạn thanh toán, anh lại chuyển tiền tiết kiệm của mình vào thẻ để thanh toán khoản vay. Cứ duy trì như vậy, suốt hai năm điểm credit của anh Nguyên luôn nằm ở mức từ 700 trở lên. Nhờ có điểm credit tốt mà hồ sơ vay mua nhà của anh được các Loan đánh giá là hồ sơ đẹp. Quy tắc là mượn nhiều + trả hết sẽ được tăng điểm rất nhiều.
Anh Nguyên nhấn mạnh, nếu có lịch sử credit xấu (quá hạn) thì phải sau nhiều năm mới được xóa, do đó nếu muốn mua nhà tuyệt đối không được để mình dính một khoản nợ xấu nào nếu không việc vay tín dụng sẽ gặp rất nhiều khó khăn.
3. Tránh dòng tiền bất minh và cố tình làm đẹp tài chánh
Một vấn đề khác không được mắc quá nhiều nợ trước khi mua nhà, cũng không nên trả hết các khoản nợ hiện có (hãy duy trì mọi thứ 1 cách tự nhiên) . Ví dụ quý vị đang nợ xe chỉ còn khoảng $3.000 (mỗi tháng góp $500) & nợ thẻ tín dụng khoảng $1000 thì cứ để yên đó không nhất thiết phải trả hết.
Ngoài ra trong quá trình mua nhà quý vị không được bỏ tiền vào tài khoản để chúng minh có tài chánh mạnh, điều này sẽ kéo quý vị vào những rắc rối và những cuộc điều tra của bên thẩm định dẫn đến họ từ chối cho vay
Không được mở thêm Credit Card trong 6 tháng trước khi mua nhà, vì khi mở thẻ điểm tín dụng của quý vị sẽ bị giảm xuống.
Không được mua đồ dùng, xe hay những thứ có giá trị lớn bằng cách mượn tiền, điều này sẽ làm cho phía Loan họ sẽ thẩm định lại tài chánh của quý vị, rất phiền phức
2. Khai thuế và chứng minh thu nhập
Như đã nói ở trên, để được các Loan đánh giá cao, uy tín của người vay mới là yếu tố quan trọng hàng đầu. Ngoài điểm credit, việc luôn đóng thuế đầy đủ và đúng hạn sẽ là yếu tố tiếp theo được các Loan xem xét kỹ lưỡng. Nếu muốn mua nhà, anh Nguyên khuyên rằng mọi người cần đặc biệt chú ý việc đóng thuế đúng hạn và chứng minh được điều đó thông qua các loại giấy tờ liên quan. Quan trọng hơn, trong hai năm trước khi mua nhà, người mua phải chứng minh được mình có thu nhập ổn định, đây sẽ là một điểm mấu chốt quyết định xem hồ sơ vay có được thông qua hay không.
“Suốt hai năm, làm bao nhiêu công ty cũng được nhưng phải chứng minh mình có nguồn thu ổn định. Bên cạnh tờ khai thuế, bảng lương cũng là thứ được Loan duyệt và đánh giá rất kỹ. Ngoài ra, tất cả các khoản tiền vào, tiền ra trong tài khoản ngân hàng trên 3000USD tôi thường ghi chú lại không sót khoản nào. Sau này khi duyệt hồ sơ, Loan sẽ bắt mình phải ký rất nhiều giấy tờ, trong đó việc giải thích các khoản tiền vào tiền ra bất thường là mất thời gian nhất. Chỉ cần một khoản mình giải thích không hợp lý thì hồ sơ sẽ có nguy cơ bị đánh rớt.” – anh Nguyên nói.
Anh Nguyên kể, lúc Loan điều tra về lịch sử giao dịch của anh trong hai năm, có một khoản tiền 500USD anh thường gửi cho gia đình hàng tháng cũng được yêu cầu giải thích rõ ràng. Dù số tiền này không quá lớn nhưng nó được giao dịch lặp đi lặp lại nên cũng được cho là một khoản tiền bất thường. “Trong hai năm mình giao dịch rất nhiều vì vậy đừng chờ đến khi bị hỏi thì mới đi tìm câu trả lời sẽ rất mất thời gian.” – anh Nguyên chia sẻ.
Tóm lại quý vị cần chuẩn bị đầy đủ các tờ khai thuế 2 năm gần nhất của IRS và W-2 của các công ty quý vị làm trong 2 năm gần nhất, nếu không có những thứ này sẽ rất khó cho phía Loan thụ lý hồ sơ. Quý vị cần liệt kê chi tiết thu nhập của mình ở từng công ty, thời gian bắt đầu và sau khi nghỉ. Bảng lương của 3 tháng gần nhất
3. Tiền tiết kiệm
Tiền mua nhà tất nhiên phải có nhưng theo anh Nguyên nó lại không phức tạp như những yếu tố vừa kể trên. Chỉ cần có kế hoạch chi tiêu hợp lý và có công việc ổn định thì việc có một khoản tiết kiệm không quá khó.
Như đã nói, để mua nhà ở Mỹ chỉ cần trả tối thiểu 5% giá trị ngôi nhà. Ví dụ, nhà giá 300000USD thì số tiền cần trả trước là 15000USD, phần còn lại sẽ được vay và trả góp trong 30 năm. Lãi suất vay bao nhiêu còn tùy thuộc từng Loan và tùy theo hồ sơ của mình có tốt không, số tiền tiết kiệm của mình là bao nhiêu, và nếu đây là căn nhà mua đầu tiên thì sẽ có nhiều ưu đãi. Tuy nhiên để không bị eo hẹp về tài chánh quý vị cần chuẩn bị khoảng 7-10% là hợp lý vì còn nhiều chi phí phát sinh trong quá trình mua nhà như đi lại, phí kiểm tra, phía giấy tờ, tiền mua nội thất sau khi có nhà…
Anh Nguyên lưu ý, tiền tiết kiệm nên để trong tài khoản cá nhân, không nên để tiền mặt. Mọi khoản tiền đều phải minh bạch, tiền tiết kiệm của mình cứ để trong tài khoản thì sẽ không phải giải trình phức tạp khi nộp hồ sơ vay tiền ở Loan. Trường hợp được người thân cho tiền mua nhà thì khoản tiền này sẽ không phải chịu thuế, chỉ cần chứng minh mối quan hệ giữa người cho và người nhận thì sẽ được thông qua. Trường hợp của anh là anh gửi tiền cho chị mình hàng tháng và có giấy tờ đầy đủ, đến khi mua nhà chị anh sẽ gửi khoản đó vào tiền down căn nhà dưới hình thắc biếu-cho-tặng thì sẽ được miễn thuế
Anh Nguyên được cho vay rất thuận lợi vì đã chuẩn bị giấy tờ chứng minh đầy đủ. Cuối cùng, khi đã chuẩn bị tốt các điểm quan trọng kể trên: tiền tiết kiệm: điểm credit tốt trong hai năm, giấy tờ khai thuế, bảng lương trong hai năm, người mua nhà có thể nộp hồ sơ này đến các Loan để khảo sát sơ xem số tiền mình có thể được vay là bao nhiêu, lãi suất ở Loan nào là thấp nhất… từ đó mới bắt đầu đi tìm nhà. Hồ sơ vay tiền là yếu tố quan trọng nhất và cũng là khoản chuẩn bị mất thời gian nhất, càng chuẩn bị cẩn thận bao nhiêu thì quá trình mua nhà của mình sẽ đơn giản bấy nhiêu. Chuẩn bị tốt bộ hồ sơ này rồi thì mới có thể tiến tới quá trình tìm và mua nhà.
“Phía cho vay sẽ yêu cầu mình phải chuẩn bị hồ sơ tới hai năm, theo kinh nghiệm của cá nhân tôi đây là khoảng thời gian vừa đủ để chứng minh với các Loan mình đủ khả năng mua nhà và đủ khả năng chi trả khoản tiền đã vay. Ngoài ra, hai năm cũng là vừa đủ để xây dựng uy tín của bản thân dựa trên lịch sử credit, lịch sử thu nhập hay việc đóng thuế.” – anh Nguyên giải thích.
Mời quý độc giả tiếp tục theo dõi loạt bài về mua nhà ở Mỹ trên tạp chí SelectViet trong các số tiếp theo. Kỳ 2: Chọn nhà và chọn Realtor để mua nhà.
Hải Nguyễn (bài viết đã được đăng trên tạp chí SelectViet)